城市形態的自然演化性規定、功能區、經濟競爭力、空間布局、城鄉關系平等、城市內部的開放性以及城市土地所有權的混合性等等，都指向了城市魅力的根源本身。
這些宏觀層面的思考，對城市以及市民而言，更是極其重要。
城市化是落后國家邁向發達國家的必經歷程。按目前的發展速度，我國的城市化率在2030年前后，有可能達到75%左右。
過去幾十年內，中國經濟的飛速發展得益于城市化率的提高；中國今后的發展，還將仰賴城市總規模的擴張。但是，當我們的城市化率達到較高程度以后，我們的城市會不會是高品質、有魅力的城市？這是一個值得探究的問題。
城市建設研究界很難確定關于魅力城市的精確標準。本文提出的關于城市魅力的若干規定，出自筆者自己的閱讀與思考。
一、城市形態的自然演化性規定
人類的土地利用方式，容易導致對自然過度掠奪。強力的、大規模的土地利用規劃，會對自然本體形成過度干預。通常，土地利用規劃可能干預河道、動物遷徙路徑、動植物生存條件、土壤品質、空氣品質等自然本體，如果引起自然本體品質惡變，將最終影響人自身的生存品質。因此，土地利用規劃應努力做到對自然本體的干預最小化。
以人力的土地規劃干預自然本體的一個經典案例，是日本奈良的城市建設。公元710年，奈良作為日本首都，設想了一個宏偉的造城計劃，新都市被定名為平城京。其建造是模仿隋唐時代的京城長安，東西長約六公里，南北約四公里。據記載，城市網絡格局建設完成80%以上，鼎盛時期由各地遷入的人口約二十萬人之多。然而公元794年，天皇遷都于平安京，這標志“奈良時代”結束，換言之，作為首都傾國力建設80年之后，奈良不再獲得同樣的持續投入維持其格局。在之后漫長的1300年，發生了什么？奈良依然是一個城市，但是，其格局并未延續宏偉的都城模式，尤其讓人印象深刻的是，那些被渠化系統改道的河流，鬼魅一般回到自然的漫流形態。輝煌的朱雀大街曾是最繁華之地，現在完全淹沒在近似田壟的肌理里。細部對比則更令人驚異，凡是對河流走向的干預性建設全部湮滅，河流恢復了舊貌。反過來說，如果奈良繼續作為日本首都，人們為了維護這座城市，要比維護一座自然發展起來的城市，付出更多代價。
強干涉性的土地利用規劃，總體上是在工業化社會興起后逐步形成的，而此前人類社會發展使某些習慣經受了長期的歷史考驗，具有一定合理性。特別在歐美社會，因為歷史上具有地方自治的傳統，也有保護私有權的法治實踐，這種合理性就更為可靠。基于這種認識，在涉及關于土地規劃的立法理念中，事實上就有一種“存在優先原則”，被一些規劃思想家所遵守。
原住民生存在狀態優先，是這一原則的體現。一個居民社區可能已經存在很長歷史，后來其周邊地區人口發生變化，成立了新的公權機構，那么，這個公權機構有權用新的土地利用規劃干涉老的社區居民的嗎？從歐美法治實踐看，這種可能性很小。
此理念的堅守，有助于產生城鄉風貌的多樣性。如果動輒用后來的土地利用規劃否定歷史上形成的土地利用現狀，非常容易反復發生大拆大建行為，歷史遺產難以保護，并使城市風貌千篇一律。
這樣的土地規劃理念，不僅不會限制一個國家的經濟發展，還會使經濟發展更加健康，城市更加美麗。越是尊重有價值的歷史存在，城市就越有多樣性，越有可能避免“千城一面”。
建立土地所有者“保持現狀優先權”，并不是現狀絕對不能改變。通常，如果確實需要改變現狀，有可能在土地主人過世之后，發生遺產繼承時，才會依法改變現狀，例如拆除現有的地面建筑設施。
二、城市功能區的多樣性規定
深厚的歷史文化積淀，是一個城市有魅力的關鍵要素，而文化積淀與城市多層次多樣性有關。我們要說明的是，歷史不是某一個時間段落的輝煌，空間歷史的真正價值，在于其連續演進，充滿了故事感和吸引力，目前盛行的城市“美化”和“紳士化”改造思路，正是抹殺了時間痕跡，以美麗的名義洗白了魅力所在。一個地方因氣候、材料、人口、歷史事件形成的文化差異性，有利于增強居民的凝聚力和自豪感，并為商業往來增添信任感，形成城市經濟繁榮的社會資本。
中國近期建設中的兩個運動，一是建設“美麗鄉村”，一是建設“魅力城市”。可見，在命名之初我們就潛在意識到：城市，比照鄉村，最主要的價值特征是——更加富于多樣性。簡．雅各布斯在她那本著名的《美國大城市的死與生》中，很明確地呼吁：多樣性是城市的天性。遺憾的是，我們所看到的魅力城市工程幾乎都是按照美麗這個單一標準打造的，并形成強大的范式，通過參觀學習一再拷貝，以建設之名迅速瓦解了城市特有的多樣可能，將豐富多彩的體驗統一成單一的視覺沖擊，并通過規劃管制固化某個美麗瞬間，這個過程類似把活體制作成標本。
這些年來，我們似乎意識到多元化的重要性，但在安置多元功能的實際規劃舉措中，我們往往只想要大城市復雜豐富的城市結構，而不想要與之共生的問題、壓力和多變性，我們奉行嚴格的土地功能分區規劃，這導致事實上的城市效率和魅力雙重喪失。
混合歷史與各種利益博弈的城市區劃格局是城市魅力的內在決定因素。“時間”是最優秀的規劃師；越是有“大手筆”的規劃師，越可能毀滅城市的魅力；市民喜歡有一定混合度的城市功能區，而城市領袖喜歡城市由邊界清晰的不同功能區構成，城市便毀在城市領袖手里。這些都是城市規劃研究者經過反思以后形成的新認識。舉一個例子，浦東是按照我們理解的理想城市模型打造的，而上海人自己則更喜歡浦西，似乎我們規范內高度強調的日照保障、設施升級等并不比多元混合的歷史街區更有吸引力。
保護城市多樣性的一個重要舉措，是重視城市構造中的某種彈性元素，以適應不可預期的變化。彈性元素是指功能上的多個可能，比如臨時用地，可以在已明確的功能地塊里實驗性地混合不同功能，這些功能，很可能昭示了未來的趨勢，或是豐富了現有功能的厚度。
景觀豐富所構成的城市多樣性，也為城市增添魅力。環境優美不意味著高比例的大廣場、大綠地、寬馬路。這幾個要素很重要：第一，城市不應是整齊劃一的建筑景觀。要容忍“釘子戶”存在，允許業主保留個性化建筑設施。標志性公共建筑設計要論證，防止異形設計，避免對公共審美意識的誤導和大量非標產品帶來維護費畸高的問題。但私人使用的建筑物應允許“奇奇怪怪”的形體。第二，應最大限度地推倒圍墻，提高城市的通透水平。第三，應鼓勵低密度住宅區的私人綠地向公眾開放。第四，應建立現代化的垃圾排放、處理理念與硬件系統，使城市整潔衛生。
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