從上世紀80年代初到2000年，可以算是“拆遷條例”時代。按照1991年發布的《城市房屋拆遷管理條例》，“任何單位或者個人需要拆遷房屋”，只要經縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準，領一張房屋拆遷許可證，就可以在他人的房屋所有權和土地使用權都沒有注銷的情況下，去拆別人的房子，談判不成，可以動用強制手段。
拆遷條例時代的特征是：償還歷史欠債（文革十年未搞建設），重點為公共設施，注重建設效率，法制尚不健全，忽視對私人物權的保護。
拆遷條例時代之初，大部分項目具有改造城市功能、改善居民居住條件、建設公共福利的因素，且私人不動產數量很少，所以總的來說是受歡迎的。當時對拆遷戶的補償，以安置為主，即滿足居住條件即可。但到了后期，拆遷開始面對私人不動產，拆遷后的開發有巨大商業利益，所以造成矛盾沖突日益尖銳，血拆事件時有所聞。
2007年物權法實施，標志著一個新時代的開始。物權法時代，強調的是對財產權利的保護，對財產秩序的維持。物權法規定了建設用地使用權是用益物權，作為可以流轉的不動產權利，可以對抗所有權人，特別規定了住宅用地的使用權到期自動續期。這就意味著，雖然城市土地國有，但住宅的所有權人，享有可以不受使用期限約束的土地權利。此時拆遷單位面對的，已經不是拆遷戶，而是權利人，這是一個重大的不同。
2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》公布，拆遷條例被廢止，但拆遷條例時代的許多觀念與做法，并沒有壽終正寢。許多人帶著拆遷條例時代的觀念進入物權法時代，還認為城市的土地都是政府可以支配的，把城市更新作為拆遷的2.0版，這是城市更新政策抵觸法律、脫離實際的重要原因。
眼下，一些地方正在大力推動“舊改”，其動機在我看來并不都是解決房屋老舊、改善城市配套。比如深圳這座城市很年輕，房屋并不老舊，而真正老舊危險的房屋，若沒有商業價值，也不會納入城市更新的視線。2013年1月至9月，深圳市通過城市更新供地56.5公頃，占全市供地總量91%；同期城市更新投資額257.2億元，占房地產投資比重的42.1%，就已經說明了問題。
可見，一些地方的“舊改”另有動機，這個動機即挖掘城市土地潛力，彌補政府的土地收入，保持房地產開發帶來的GDP。除此之外，建設面子工程也是動機之一，比如第26屆世界大學生夏季運動會前，深圳市政府部署的“穿衣戴帽工程”。
（作者系萬科集團首席律師）
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