PPP項目的土地資源補償模式

　　根據現行法律法規，及已有PPP項目經驗，本文總結兩種PPP項目土地資源補償模式，分別為：土地一二級聯動開發和土地綜合開發。

　　(一)土地一二級聯動開發

　　土地一二級聯動開發，指土地、房屋兩級市場聯動開發，即從事土地一級開發的片區、園區開發企業通過一定的方式參與甚至主導二級開發。

　　一二級聯動開發對于企業而言：

　　(1)節約成本。由于土地成本可控，可以節省開發建設成本，據統計，一二級聯動能省開發成本近10%，甚至更多;

　　(2)熟悉項目狀況。從事一級開發的開發企業比其他企業更熟悉整個開發項目用地的狀況，在人力資源、土地開發狀態、拆遷遺留問題、工程進度要求等方面更有優勢。

　　對于政府而言：

　　(1)解決一級開發資金不足的問題;

　　(2)不會出現土地供應不出去的情況。

　　針對一級土地開發及園區開發PPP項目，可以通過招拍掛程序實現一二級聯動開發，具體操作如在招拍掛文件中為企業量身定做設置一些苛刻條件、通過虛增土地成本、設置拆遷遺留問題等方式增加中標難度，以及在地塊內預先建設規劃技術指標條件所要求的輔助設施、配套設施等;一二級聯動開發可以通過一些方式實現，但應該看到會存在一些法律風險：不正當競爭嫌疑、串標嫌疑、聯合體投標權利義務難以界定等風險。

　　(二)土地綜合開發

　　《關于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設的意見》(國發[2013]33號文)及《關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》(國辦發〔2014〕37號)都強調要盤活鐵路用地資源，鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發利用。

　　33號文強調：“支持鐵路車站及線路用地綜合開發。創新節地技術，鼓勵對現有鐵路建設用地的地上、地下空間進行綜合開發。符合劃撥用地目錄的建設用地使用權可繼續劃撥;開發利用授權經營土地需要改變土地用途或向中國鐵路總公司以外的單位、個人轉讓的，應當依法辦理出讓手續。地方政府要支持鐵路企業進行車站及線路用地一體規劃，按照市場化、集約化原則實施綜合開發，以開發收益支持鐵路發展。”

　　37號文針對土地綜合開發，提出了詳細措施：

　　1、盤活現有鐵路用地

　　以現有鐵路站場及周邊地區相關規劃為依據，支持鐵路運輸企業利用自有土地、平等協商收購相鄰土地、依法取得的劃撥用地進行綜合開發，可分層設立建設用地使用權，提高利用水平。

　　2、鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發

　　明確土地綜合開發項目與對應鐵路站場、線路工程要一體規劃、聯動供應、立體開發、統籌建設，要合理確定綜合開發用地邊界。