李鐵：智慧城市為傳統房地產轉型指明方向

　　2015年8月，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵分別與一些房地產企業董事長就“未來的互聯網+智慧城市+房地產”話題進行了深入交流。李鐵主任認為，目前國內房地產企業的發展已面臨相當大的壁壘和瓶頸，迫切需要行業轉型，而智慧城市將成為房地產業未來發展的新方向。以下文字為根據李鐵主任即席發言的錄音整理而成：

　　“立體城市”的發展方向存在壁壘，房地產行業迫切需要轉型

　　當前社會上關于房地產發展趨勢與機遇有許多觀點，也有企業家認為房地產可以走“立體城市”道路，并試圖按照“立體城市”的發展模式對未來房地產的發展方向進行探索。但事實上，“立體城市”的發展方向存在一定壁壘，并不完全符合當下的國情。表現在三個方面：第一，與地方政府的需求不一致。地方政府更愿意通過傳統的賣地開發的方式來獲得收益，如果城市發展單純著眼于“立體化”，靠賣地謀得收益的途徑將受到限制，利益矛盾必然會凸顯。第二，與購房者的需求也不完全一致。如果城市發展片面考慮“立體化”，必然不能滿足一部分居民對居住密度的差別化需求，也就是高密度和低密度之間的差別需求。往往高端人口中的白領們更青睞于低密度，這與城市“立體化”是矛盾的。第三，忽視了人口結構中不同群體消費能力的差異。在城市的人口構成中，有相當大一部分的中低端人口，正是被開發商忽視掉的群體。倘若只考慮白領這個購房群體，那么為白領服務的中低端人口怎么辦？“立體化”發展帶來的高密度居住社區，是中低端人口的收入能力無法支撐的。所以中國很難推廣“立體城市”這種單一思路的發展模式。

　　從行業發展形勢和長遠角度分析，整個地產行業發展已經遇到了瓶頸，面臨著轉型的迫切需求。第一，傳統的粗放發展模式一定要調整。粗放發展模式的表現就是通過占地搞大規模開發，走大空間、大視覺這種模式，這在房地產行業的起步階段較為普遍。雖然目前中國的發展速度依然較快，但當前城市吸納人口的增長速度，特別是吸納高收入人口的增長速度，并沒有我們想象得那么快，根本原因在于當前戶籍制度改革、土地制度改革仍面臨諸多阻礙，仍不能大刀闊爺地推行改革，在一定程度上也束縛了農村人口進城的步伐，故而新環境下的地產發展也會面臨很大的局限。

　　第二，導致房地產供給結構性失衡的、由地方土地財政和房地產商共同快速推進的發展模式亟需改善。目前，大部分三四線城市已經出現了嚴重的供給過剩。據我們對全國一部分試點城市的調查顯示，有的城市商品房積壓約三五年，有些城市甚至將近十年，這也是全國很多地方普遍存在的情況。地方城市面臨房地產供給嚴重過剩的危機，迫切要求房地產行業轉型。

　　第三，在新環境下，房地產企業需要在市場競爭中提高比較優勢。盡管當前供給結構普遍出現問題，一些城市在一些特定市場環境下，其房地產市場仍然存在大量需求。比如，合肥、南京這類省會城市的房子銷售旺盛，而北京、上海等特大城市的房地產需求更是強勁，價格仍在攀升。那么，在這類城市的房地產市場，要占有一席之地，就更需要與諸多實力較強的房地產企業開展激烈的競爭。相比恒大、萬科、綠地等實力很強、品牌很響亮、規模很大，且團隊早已日臻先進成熟的企業，大多數地產開發商很可能無法占據絕對優勢。所以，在這種綜合實力相差懸殊的情況下，若沒有新思路、新想法，那些新進入的企業很難處于競爭的優勢地位。