城市化就是從以農村為主的社會，向以城市為主的社會轉變的過程。在這個過程中，社會的各階層不斷重組、分化：在城市，按照擁有住房和沒有住房，形成了“有產”和“無產”兩大階級；在農村，則根據土地區位條件的不同，分為“近郊有產地主”和“遠郊無產農民”兩大階級。

　　其中，“遠郊農民”以打工者的身份構成“城市無產者”的主體。兩者成為城市過程中城市社會與農村社會的最大交集。城市化的核心進程，就是這一群體從農村向城市的轉移。“無產”是這一群體的最大特征。

　　“有產”和“無產”兩種產權狀態的存在，使得任何一項城市化政策，都可能產生完全不同甚至相反的利益分配效果。這就意味著不存在可以滿足所有人的城市化政策。因此，任何一項城市化政策的選擇，首先必須要有明確的階級利益取向。

　　一、城市的資產鴻溝

　　城市經濟的一大特征，就是不動產的價值與公共服務的水平正相關：公共服務越好，基礎設施越完善，不動產價格就越高。在中國獨特的城市化模式（土地財政）下，政府通過土地出讓為基礎設施和公共服務融資。購買了城市不動產，就相當于購買了城市的“股票”。

　　同樣是公共服務水平的提高，對于不同的階層，會產生完全相反的財富分配效應：有產者可以通過不動產升值，自動參與社會財富的“分紅”；而對無產者，則意味著參與社會財富分配的成本上升，甚至完全無法分享城市財富增長。

　　由于中國缺少遺產稅、物業稅（propertytax）等針對財產的稅種，政府無法通過稅收對社會財富進行再分配。不動產升值就成為社會財富再分配最主要的渠道。

　　因此，在中國城市，每個家庭都要拼命獲得資產——因為沒有不動產，就意味著在城市化進程中出局。即使已經擁有不動產，也還是要爭取擁有更多——因為不動產的多寡，直接關系到分享城市財富增長的比例。

　　城市不動產的價值來源于附著其上的公共服務。只要交通、公園、教育、治安等公共服務不斷完善，城市不動產的價值就會增加。就會吸引更多人競爭公共服務，結果就是不動產價格的持續上升。城市化進程，就是公共服務改善的進程。不動產價格的持續上漲，也就成為多數城市的大概率事件。

　　城市公共服務水平的提高，必定導致地價就上升；地價上升，政府改善公共服務的資源就越多，房價也就越高。由于城鄉存在“有產”和“無產”兩大階層，不動產價格上升導致了兩種完全不同的財富分配效果——“有產”的居民，即使不努力，財富也會自動增加；“無產”的居民，即使拼命工作，擁有不動產的機會也會越來越渺茫。

　　房地產在城市化出了一道巨大的“資產鴻溝”。這條鴻溝鎖定了不同社會階層流動的渠道，造就并不斷擴大絕望的社會階層。它像一個內置程序，使得城市化的提升自動指向摧毀執政黨的政治基礎。

　　今天的每一個選擇，都是創造未來的歷史。在城市化早期階段犯下的錯誤，將會給未來帶來巨大的后果，有些甚至要通過革命才能糾正。怎樣破解這一兩難？

　　當年赤手空拳的共產黨人之所以能取得政權，一個關鍵政策就是“土改”——通過土地革命，使廣大農民從無產者，變成了有產者。沒有土改，共產黨和一般的流寇沒什么本質的區別。今天，共產黨想要破解城市化兩難，也必須走同樣的路--將無產者轉變為有產者。

　　二、讓無產者有產

　　各國城市化的實踐表明，僅僅靠市場本身，是無法自動將無產者變為有產者的。政府必須干預。而主要的干預手段就是住房。

　　在所有家庭和個人資產中，不動產，特別是住房，居于一個非常核心的位置。2010年“清華-花旗中國消費金融與投資者教育調研”發現，房產占中國城鎮家庭總資產比重高達73.44%。西南財經大學2012年發布的《中國家庭金融調查報告》顯示，城市第一套房平均收益率高達340.31%。

　　住房是一個“城市人”最主要的信用來源，是城市經濟的“微觀基礎”。住房問題解決的好壞，不僅攸關城市化可否造就足夠需求者，而且決定了城市化進程中，乃至完成后，可否長期保持社會的穩定。

　　二戰后，香港和新加坡都曾面臨執政危機。他們都是靠高覆蓋的住房保障，解決了社會問題，從帶動了經濟的發展。二戰后的英國，也曾大規模建設公共住宅，撒切爾夫人執政后，將大批公共住房私有化。

　　實踐表明，一旦原來的無產者變為有產者，他們就會在一夜之間成為執政者最堅定的支持者。而無法成功解決住房問題的國家，無一能夠跨越“中等收入陷阱”。

　　李光耀是少數幾個能夠在國家穩定層面上思考住宅問題政治家。他在回憶建設公共組屋的初衷時說：“我早就在想，如何建立每個公民跟國家以及國家前途之間的利害關系”。建設組屋的目的，就是要“讓那些兒子必須履行國民服役義務的父母覺得新加坡有他們的份，值得他們的孩子去捍衛。

　　如果國民服役人員的家庭沒有自己的住房的話，那么，他們遲早會得出結論：他們所捍衛的是有錢人的財產。”

　　李光耀沒有談到任何經濟算計，而是將住房保障直接同政權的生存聯系在一起。新加坡組屋覆蓋率高達87%。說87%的新加坡居民屬于低收入，肯定不合情理。但正是高覆蓋率，使得新加坡執政黨成功地“建立每個公民跟國家以及國家前途之間的利害關系”。

　　我國現有的保障房制度有兩大問題，第一是覆蓋率太低。大部分新增市民（農民工、畢業生、復員軍人）被排除在保障對象之外；第二是無法資產化。只要資產不能上市，無產者就不可能巡此路徑成為有產者，從而也無法借助不動產升值，分享城市財富的增長。

　　保障房制度絕不僅僅是為了解決少數已有城市居民的居住問題，而是要讓所有進入城市的新市民擁有財產。

　　為了達到這個目的，現有的保障房制度必須改變：1）要將保障面覆蓋到全體市民；2）要能夠通過“房改”上市流通。要實現第一點，就需要解決融資問題；而第二點，正好為第一點提供了可能。

　　具體的講，就是“先租后售”。

　　舉例而言：假設50平方米保障房的全成本是20萬元(土地成本2000元/平米，建安成本2000元/平米)。一個打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年就是1.2萬元，10年就是12萬元，15年就是18萬元。屆時只需補上差額,就可獲得完整產權。

　　理論上講，只要還款年限足夠長，輔之以公積金和政府/企業的補助(可分別用來貼息和支付物業費)，即使從事收入最低的職業，夫妻兩人也完全有能力購買一套完整產權的住宅。從而實現新加坡式的廣覆蓋——只要沒有購買商品房，每個家庭都可以享受一次成本價保障房。

　　而擁有不動產的家庭，都可以通過不動產升值，自動分享財富的增長。其本質上，相當于以兌現期權的方式為每一個家庭注資。15年的時間限定取代了戶籍限定，使得保障對象可以拓展到所有無產的居民。

　　這一制度其實就是復制的1998年的“房改”——將原來只有少數體制內城市居民享受過的福利，擴大到全體國民。1998年房改，涉及的人口不超過8000萬。而廣覆蓋設計的積累人口將會達到數億。其宏觀經濟效果將遠超1998年房改給其后十余年經濟帶來的巨大推力。

　　公平的社會，比建基與公平的資產占有之上。“先租后售”保障房制度和當年的土改一樣，本質上都是社會利益的再分配。其核心，就是將現在這種圍繞城市有產階級和郊區地主的城市化政策（打壓房價和征地模式），轉變為圍繞城鄉無產者的城市化政策（保障房房改）。

　　三、抑制有產者更多占有

　　中國的城市化，主要是通過房地產市場融資。城市有產者購買不動產，對于推進城市化功不可沒。但同時也導致了城市財富越來越向少數有產者集中。一旦城市化完成，社會貧富分化的格局就會被鎖定。屆時，只有再次通過成本巨大的社會革命，才能打破階級壁壘。

　　目前圍繞打壓房價制定的房地產政策，其初衷是希望降低無產者的置業成本。但實際效果，卻與當初的設想背道而馳。一個主要原因，就是因為打壓房“價”，并沒有降低房“值”。假設一個股票值100元，但被強制以50元出售，結果是什么？就是投資者會買雙倍的股票！

　　也許住房政策制定者可以用“如果不打壓，房價會更高”聊以自慰。但顯然，城市里已經擁有資產的人，依然比新進入城市的無產者，有更多的資源。其后果，不過是在幫助現有的有產者，以更低的價格，擁有更多的不動產。打壓房價的政策不僅沒有達到公平分配社會財富的目的，反而導致社會階層的分化的加劇。

　　過去10年，越來越嚴厲的房地產政策，很大程度上，就是在為有產者進一步擴張其資產而戰。但這一階層只要不能成為社會的主體，就很難轉化為穩定的執政基礎。早在1925年，年僅32歲的毛澤東在《中國社會各階級的分析》一文中，就預見到當時的民族資產階級將會是一個動搖的階級。僅僅兩年，一九二七年所發生的事變，就證明了這一點。

　　同樣，在今天，我們可以預見，那些在城市化大潮中暴富的階層，很快就會發現貧困海洋所包圍的富裕小島，絕非安全之地。只要貧困之海繼續擴大，他們中少數精英會轉到無產者一邊，成為執政者的對立面，其余大部分人則會卷起全部的財產，逃離這個國家——這并非全然是危言聳聽，貝恩公司最近的一份報告顯示，資產凈值在150萬美元以上的群體中，有高達60%的中國人想要移民。其中1/3的人已經在海外投資！

　　我們必須盡快吸干貧困的海洋，將富裕的小島拓展為大陸。為此，現在執行的一些政策必須重新考慮。

　　第一個需要重新考慮的，就是打壓房價的政策。打壓房價，降低了置業的成本，使得不動產所有者得以以低于市場價值的價格獲得不動產。結果是一戶多套的“房叔”、“房姐”大行其道。

　　第二個需要重新考慮的，就是金融政策。不動產的本質，就是政府“企業”發行的股票。銀行不能進入股市，卻對房地產行業從開發商到購房者提供融資，成倍放大了城市有產者的資產規模。使其杠桿能力大幅增加。

　　第三個需要重新考慮的政策，就是土地供給政策。現在地方政府的信用和融資能力，幾乎完全取決于收儲土地的能力。通過城市土地釋放出來的流動性，已經超過順差。人民幣已經成為以土地為本位的貨幣。而土地收儲的規模幾乎沒有任何限制——沒有一個可信的“錨”約束地方政府的信用。

　　要重新分配社會財富，防止新的貧富差距，就必須對上述政策進行調整：

　　1）放開房價管制，對永久物業和70年到期的物業開征物業稅，讓投資者負擔完全的市場成本；

　　2）切斷金融市場與房地產市場的聯系，降低房地產市場的杠桿，避免金融在房地產市場火上澆油；

　　3）仿效銀行準備金制度，為地方政府發行“地票”下一個“錨”。辦法之一就是將商品房供地與保障房供地掛鉤，而保障房供給則以登記的方式與真實消費掛鉤。政府通過調整商品房供地和保障房供地的比例，調節地方政府的信用規模。

　　四、剝奪不勞而獲者的利益

　　在城市化的條件下，農村的利益階級重新分化為近郊依靠土地食利的土地主階級和遠郊依靠傳統農業的自耕農階級。城郊地主由于可以通過土地留成、違章建設等途徑不勞而獲，分享城市基礎設施和公共服務帶來的外溢收益。而遠郊的自耕農借機，則只能通過進城打工，靠出賣勞動力分享城市化帶來的社會財富。

　　在這兩個不同的階級里，遠郊的打工農民在數量上遠多于近郊地主。他們是城市化主要的勞動力貢獻者，但由于沒有不動產，在現有的分配機制中，只能處于財富鏈條的末端。政府主要是通過補貼企業，創造就業的方式，間接補助遠郊農民。但這樣的補貼，遠遠比不上通過不動產升值獲得的社會財富。

　　需要指出的是，即使這樣間接的補助，也由于郊區地主階層的強烈抵抗而不斷減少。由于政府補貼企業的資金主要是來自征收近郊地主的土地，迅速上升的征地拆遷成本，大量侵蝕掉了政府補貼企業從而間接幫助無產者就業的能力。

　　殘酷的事實是，近郊地主在土地中獲得的分成地租越多，能夠分享社會財富的人就越少，社會各階層的財富差距就越大。

　　那些看似保護農民利益的制度設計，如“農地入市”、“同地同權”、“特赦小產權”、同情釘子戶等等，都是在進一步損害社會平衡分配財富的能力。

　　只有通過大規模職業教育和保障房建設，才能幫助“無產者”成為“有產者”，才有可能從根本上解決社會財富再分配的問題。而其前提，就是減少郊區地主攫取外溢的公共利益。

　　革命，就意味著有人的利益受損。當年新加坡征收大農場主土地時，同樣面臨強大抵抗。

　　但由于“組屋”建設惠及更多百姓，得到多數人支持，這種剝奪就具有了合法性。沒有抽象的公平、公正，當年的土改如果具體到單個地主，很多都談不上正義，甚至連公正都算不上，但卻是社會發展到這一階段的必須。

　　今天，很多郊區地主們得到的補償，已遠遠超出其實際社會貢獻。進一步向其讓利，就只能使社會分配更加不公。階級分析告訴我們，在新的利益格局下，對郊區地主土地的剝奪，乃是社會必須付出的“痛苦”。

　　解決了溫飽之后的執政黨，其合法性更多地取決于社會財富的分配而非生產。像當年土地改革那樣，現在迫切需要一場大規模再造“有產階級”的社會變革。

　　五、基于階級利益的城市化政策

　　改革開放以來，全社會財富的增長遠超當初最大膽的想象。但這并不一定意味著今天的政權比以前更穩固。

　　隨著城市化的展開，執政黨依托的社會基礎發生了巨大的位移。面對這一前所未有的社會變局，如何尋找自身代表的階級，再一次歷史性地擺到了執政共產黨人面前。

　　一個執政黨要想長期屹立不倒，就必須擁有偉大的信仰，就必須知道為誰而戰。被譽為“拉丁美洲的聲音”的烏拉圭作家愛德華多●加拉諾亞在說到古巴之所以能夠長期存在時說道：“盡管有種種不幸，盡管外有侵擾，內有專制，這個磨難多多卻堅持快樂的海島上產生了拉丁美洲最公平的社會”，卡斯特羅“總是為那些失敗的人而戰。”

　　唯有正確的階級分析，才能有精確的利益分配。成功的革命黨，并不必然是成功的執政黨。蘇共的失敗表明，如果不能及時根據新的階級演變重新配置各種利益，就有可能再次失去政權。尋找出自己新的階級基礎并擴大這個基礎，是共產黨人在國家城市化過程中的必修課。

　　1951年，毛澤東在把《中國社會各階級的分析》收入《毛澤東選集》時，自己加寫了這樣一個題注：“此文是反對當時黨內存在著的兩種傾向而寫的。一種是以陳獨秀為代表，只注意同國民黨合作，忘記了農民，這是右傾機會主義；一種是以張國燾為代表，只注意工人運動，同樣忘記了農民，這是左傾機會主義。”

　　今天，我們同樣也存在著兩種錯誤傾向。一種是以“打壓房價”為代表，只注意保護城市現有居民的利益，而忘記眾多的打工者；另一種是以“農地入市”為代表，只注意保護郊區地主的利益，而忘記更多的遠郊農民。無論那種傾向，都會損害執政黨的社會基礎，并最終破壞社會的穩定。

　　城市化的過程，乃是有產者和無產者此消彼長的過程。偉大的城市，必定是市民“自己的”城市。大規模且穩定的城市有產者，將成為城市化時代共產黨新的執政基礎。唯有成為有產者，才能讓那些新進入城市的居民，覺得這座城市，這個社會“有他們的份，值得他們的孩子去捍衛”。

　　城市化的目的不只是傲人的經濟指標，也不是炫目的高樓大廈，更不是宏大的基礎設施——這些只應是結果而非目標。黨在城市化階段唯一的核心目標，就是：把“城鄉無產者”轉變為“城市有產者”。

　　為達成這一目標，就必須：1）幫助城鄉無產者成為城市有產者；2）抑制城市有產者占有過多不動產；3）剝奪不勞而獲的郊區地主。這三條應當是執政黨在整個城市化過程中，制定所有政策的基本原則和出發點。執行得越徹底，政權就越穩固。