城記：“鬼城”鄂爾多斯的復興之路

　　編者按：

　　“鬼城”誕生于中國房地產爆炸式增長的背景下，曾是中外媒體和業界關注的焦點。本文以鄂爾多斯“鬼城”為例，扼要指出催生“鬼城”的宏觀制度性原因，和區域人口及產業布局、規劃建設及城市管理等地域性原因，提出對產業結構、基礎設施及公共設施的優化建議，并為其復興后的發展確立新的開發模式、街區形態、城市密度、交通模式等。這些建議凸顯了解決中國城市發展問題的幾個重要原則：其一，需要探究導致當前問題的原因，既包括土地、財政、金融等基本制度因素，也包括某個區域或城市特有的地理區位、歷史、人口、經濟結構、地方文化等情況，這樣才能制訂出適合地方實情的、可執行度高的策略和政策。其二，城市的可持續發展和居民生活質量的改善是一個系統工程，需要統籌地考慮產業、空間形態、基礎設施、公共服務等各個方面，考慮從藍圖規劃到施工建設、再到建成后的城市運營管理等整個過程。其三，以創新的視角發掘現有資源的新潛力，如本文提出利用“鬼城”的爛尾樓和鄂爾多斯的煤炭電力資源發展大數據和云計算中心、電動車和無人駕駛汽車等新興產業。

　　鬼城背景介紹

　　媒體中對“鬼城”鋪天蓋地的報道大家早已司空見慣，成片的爛尾樓和空置樓盤成為了鬼城的標簽。前幾年房地產爆炸式的增長造就了這種現象，房子成為了國人瘋狂投資并增值的產品。

　　在眾多報道以及空城排行榜中，鄂爾多斯出鏡率最高，紐約時報形容其為“一座除了人，什么都有的中國新城”。

　　對于鬼城形成的原因，已有大量研究報道以及文獻給予了答案，此論文的重點將放在如何復興鬼城的策略上。此論文以鬼城產生的政策和經濟的機制為背景，以鄂爾多斯的康巴什為具體研究對象，提出對產業結構(Industrial Structure)、基礎設施(Infrastructure)及公共設施(Public Facilities)的優化建議，并為其復興后的發展確立新的開發模式，街區形態，城市密度，以及交通模式等。

　　鄂爾多斯（康巴什）

　　首先我們需要對“空城”和“鬼城”稍作區分。空城是快速城市化的后果，是房地產泡沫的后果，是中國土地政策的后果；空城作為投機性投資的結果，可能只是造得太快了，有經濟活力和剛需的城市能夠漸漸被人填滿。而鄂爾多斯的康巴什，昆明的呈貢等城市之所以被稱為鬼城，更是因為遍地爛尾樓造就的凄涼景象。

　　從我去年年底到鄂爾多斯實地考察來看，康巴什作為鄂爾多斯現在的門戶，已經將爛尾樓解決（完成）了不少，反倒是老城東勝和一水之隔的伊金霍洛旗還留有更多。百度大數據實驗室通過對夜間小區燈光監測得到的結果，也驗證了這一點（詳情見百度大數據-空城計）。然而很多報道對于鄂爾多斯康巴什的洗白，也是非常不客觀的。雖然爛尾樓數量得到了控制，但是房屋的空置率和大量的報道沒有大的出入，城中心的兩個大商場也是門可羅雀，CBD的六棟寫字樓僅有一半啟用，走在馬路上的孤獨也只有勤勞的清潔工能與你分享。