專家：旅游地產受制設計“不專業”

　　在房地產行業整體下行時，作為旅游產業重要組成部分的旅游地產卻勢頭正猛，正以每年1萬億元左右的投資規模迅猛增長。與此同時，旅游地產銷售遇冷、項目“爛尾”的事件也在各地紛紛上演。

　　“一半是火焰，一半是冰山”的行業現狀根源何在？又該如何改變？對此，記者獨家專訪了國際旅游地產專評委副主任、北京綠維創景規劃設計院院長林峰。

　　過去受限“片面性”

　　記者：你如何看待當前旅游地產投資和銷售冷熱不均的行業現狀？這種現象與產品定位和設計有何關聯？

　　林峰：在過去十年中，國內旅游地產基本上走的是一條“在旅游地建住宅”的路子，至少超過60%的項目使用功能缺失，導致大量“空城”、“鬼城”出現。這跟開發商的急功近利和政府引導乏力有關，但規劃設計機構也要負很大責任，它們沒有從旅游地產功能化的整體層面去對產品進行規劃設計，一味滿足開發商多造房子多賣房子的要求，沒有實現旅游和地產的有機結合，導致產品跟市場嚴重錯位。

　　旅游地產是目前房地產市場上最炙手可熱的投資項目，但真正成功的項目很少，大部分項目仍處于開發和運營困擾中，不少旅游地產投資并沒有推動當地經濟發展，這是樓市分化態勢帶來的必然結果。有正確發展思路的企業會繼續在投資熱潮中尋求發展機會，不會退縮；另一部分堅持房地產銷售套路的企業，在加大行業泡沫的同時，自己也會在銷售遇冷中被深度套牢。

　　而規劃設計方的失職，根源在于我國傳統的規劃設計機構里沒有旅游地產專門類別和專業人員，此前做旅游地產規劃設計的機構大體來自兩個方向：旅游咨詢策劃機構、建筑和城市規劃設計機構，兩種渠道來源都存在片面性，從業人員的“不專業”直接導致旅游地產在規劃設計方面經驗能力的不足。這樣設計出來的產品先天性不足，根本無法在后期開發中彌補。

　　現在彌補“綜合性”

　　記者：基于國內目前在旅游地產規劃設計方面因專業人才匱乏導致的“非專業”現狀，你認為該如何彌補和改變？

　　林峰：在旅游地產規劃設計專門人才匱乏的情況下，承接旅游地產項目規劃設計的人員應努力學習并積極補課，了解旅游地產的行業現狀，把握未來的發展趨勢，爭取盡快做個內行人。

　　旅游地產目前已經從樓盤項目開發步入以旅游為導向的區域綜合開發新階段；市場投資機會已經從過去十余年高速增長的趨勢性機會，變成與產業結構升級、城鎮化建設等經濟發展大方向同步的結構性機會。“產城一體化”的綜合開發模式是未來旅游地產發展的主要方向，用產業去帶動土地開發和城市開發。這就要求設計人員轉變過去單一的設計思路，學會如何綜合立體地從項目可持續發展的角度設計產品、如何有效地將旅游和地產融為一體。

　　未來需要“前瞻性”

　　記者：結合個人經驗和我國旅游地產的發展態勢，你認為旅游地產未來的產品設計創新將體現在哪些方面？

　　林峰：未來旅游地產的功能主要是養老、休閑、度假，圍繞業主的衣食住行、健康、交友、健身和文化去做文章。具體而言，作為一個旅游區域開發和旅游項目開發來說，吸引力的打造是最核心的要素。首先應考慮如何吸引人，如何進行休閑業態開發，最后形成商業街和住宅，通過銷售休閑地產、度假物業、養老物業，進而完成整個區域和城市開發，并提供完善的商業配套和社區配套。

　　這也是旅游地產未來產品設計的創新趨勢和方向。在基于產業發展規律的基礎上，應結合金融運營服務和多品牌尤其是知名品牌運營商的組合效應，打造旅游地產的“聯合艦隊”。規劃設計人員不但需要與時俱進掌握行業動態，還應具有超前意識，通過設計出適銷對路的創新產品，在贏得市場的同時引領業態朝健康方向發展。